Bruxelas propõe novas regras para limitar o alojamento de curta duração apenas em zonas onde exista pressão habitacional comprovada. Em Penacova, a discussão ganha particular relevância num concelho que está a reforçar a oferta de habitação a custos acessíveis.
A Comissão Europeia apresentou esta quarta-feira, 9 de setembro, uma proposta de Regulamento sobre habitação a preços acessíveis que estabelece, pela primeira vez, um quadro comum para avaliar situações de pressão habitacional na União Europeia e determinar em que circunstâncias as autoridades nacionais, regionais ou locais poderão adotar restrições ao alojamento local e a outras utilizações de imóveis que retirem habitação do mercado residencial, exigindo, no caso do alojamento de curta duração, que seja demonstrado um impacto negativo significativo na disponibilidade ou acessibilidade da habitação durante pelo menos três anos. A proposta, que ainda terá de ser negociada pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho da UE, pretende garantir que eventuais restrições sejam fundamentadas em dados objetivos, necessárias e proporcionais.
Bruxelas quer critérios comuns para definir “pressão habitacional”
A iniciativa integra o Affordable Housing Act, ou Ato Legislativo sobre Habitação a Preços Acessíveis, apresentado pela Comissão Europeia no âmbito do Plano Europeu para a Habitação Acessível. O objetivo não é uniformizar as políticas de habitação dos 27 Estados-membros, mas criar regras comuns para avaliar quando determinadas medidas adotadas pelas autoridades podem ser justificadas à luz do direito da União Europeia.
A proposta parte de uma constatação: em algumas cidades, áreas metropolitanas, ilhas e destinos turísticos, a procura de habitação ultrapassa significativamente a oferta. Nesses mercados mais condicionados, a utilização de imóveis para fins diferentes da residência principal, incluindo determinados tipos de alojamento de curta duração, pode agravar as dificuldades de acesso à habitação permanente.
Para uma área poder ser considerada sob pressão habitacional, a proposta estabelece um conjunto de critérios. O rácio entre o preço das habitações e o rendimento disponível per capita deverá ser igual ou superior a 8, correspondendo, na metodologia europeia, a oito anos de rendimento disponível para adquirir uma habitação de dimensão média. Esse rácio deverá também ter aumentado nos dez anos mais recentes disponíveis. Quando atingir 10 ou mais, deixa de ser necessário cumprir este segundo critério.
A avaliação terá ainda de demonstrar que, sem intervenção, a pressão habitacional dificilmente diminuirá nos três anos seguintes, tendo em conta a evolução da população, da oferta e da procura de habitação. Todos estes elementos deverão ser sustentados por dados objetivos, transparentes e verificáveis.
Alojamento local não fica proibido
Uma das questões mais relevantes da proposta diz respeito ao alojamento local. Bruxelas não propõe uma proibição geral desta atividade nem determina que os Estados-membros tenham de impor restrições.
O que a Comissão propõe é que, quando uma autoridade pretenda limitar o acesso ou a prestação de serviços de alojamento de curta duração por razões relacionadas exclusivamente com a habitação, tenha de demonstrar que essa atividade provocou um efeito adverso significativo na disponibilidade ou acessibilidade da habitação durante pelo menos três anos antes da adoção da medida.
A existência de pressão habitacional, por si só, não será suficiente para justificar uma restrição ao alojamento local. A autoridade terá de estabelecer uma relação concreta entre a atividade de alojamento de curta duração e o agravamento da situação habitacional na área em causa.
A proposta determina ainda que as medidas deverão ser dirigidas, de forma mais precisa, às atividades que, pela sua dimensão, frequência ou caráter comercial, tenham maior probabilidade de retirar habitações do mercado de arrendamento de longa duração.
Residência principal fica protegida
Outra salvaguarda importante é a exclusão da residência principal do âmbito das restrições ao alojamento de curta duração adotadas com fundamento na habitação.
De acordo com a proposta, as limitações deste tipo não deverão aplicar-se ao alojamento prestado pelo próprio anfitrião na sua residência principal. A Comissão considera que esta utilização não retira, em regra, uma habitação do mercado residencial de longa duração da mesma forma que a exploração comercial de imóveis que não constituem residência principal.
A proteção é, contudo, diferente quando estão em causa imóveis utilizados para alojamento turístico ou outras formas de utilização que não correspondam à residência principal.
Restrições terão de ser proporcionais e temporárias
Mesmo quando estejam reunidos os critérios de pressão habitacional e de impacto do alojamento local, as autoridades não poderão aplicar automaticamente qualquer tipo de limitação.
As medidas terão de ser territorialmente delimitadas à área necessária para responder ao problema identificado e deverão demonstrar que não existe uma alternativa menos restritiva que permita alcançar o mesmo objetivo com eficácia semelhante. Terão também de respeitar os princípios da segurança jurídica e da proteção das expectativas legítimas.
No caso das medidas que restrinjam a aquisição ou utilização de imóveis, as novas condições relacionadas com a aquisição só poderão aplicar-se a propriedades adquiridas depois da entrada em vigor da medida, protegendo quem já tenha adquirido o imóvel anteriormente.
As medidas terão uma duração máxima de cinco anos, embora possam ser prolongadas depois de uma nova avaliação que confirme que os critérios continuam preenchidos. Se deixarem de estar reunidas as condições exigidas, a medida deverá ser retirada.
Bruxelas avisa que limitar o alojamento local não chega
A Comissão Europeia deixa também uma mensagem clara: as restrições ao alojamento local ou a outras utilizações não residenciais não resolvem, por si só, as causas estruturais da falta de habitação.
A proposta é acompanhada por uma recomendação destinada a acelerar a construção e reabilitação de habitações, melhorar a utilização de terrenos e edifícios existentes, simplificar processos de planeamento e licenciamento e aumentar a oferta de habitação social e a preços acessíveis.
Esta orientação assume particular importância num contexto europeu em que os preços das casas continuam a aumentar. Segundo o Eurostat, no primeiro trimestre de 2026 os preços das habitações na União Europeia cresceram 5,1% em termos homólogos. Em Portugal, o aumento atingiu 17,8%, o valor mais elevado entre os Estados-membros com dados disponíveis nesse período.
O que pode significar para Penacova?
No concelho de Penacova, a proposta europeia deve ser lida sobretudo à luz da realidade habitacional local e não como uma indicação de que exista atualmente uma situação de pressão provocada pelo alojamento local.
Os dados municipais baseados nos Censos 2021 mostram que Penacova tinha 8.376 alojamentos familiares clássicos, dos quais 5.284 eram utilizados como residência habitual, enquanto 1.671 tinham utilização sazonal ou secundária e 1.421 estavam vagos. Estes números revelam uma realidade habitacional própria de um território marcado também pela existência de habitações de uso não permanente, mas não permitem, por si só, concluir que o alojamento local esteja a provocar pressão habitacional no concelho.
Esta distinção é importante. A proposta europeia exige precisamente que uma eventual restrição ao alojamento de curta duração seja sustentada por uma relação demonstrável entre essa atividade e a redução da disponibilidade ou acessibilidade da habitação.
No caso de Penacova, o Município dispõe de uma Estratégia Local de Habitação, instrumento que identifica as necessidades habitacionais existentes no concelho e enquadra soluções para melhorar o acesso a uma habitação adequada.
Mais recentemente, a autarquia tem avançado com projetos destinados a aumentar a oferta habitacional. Entre eles encontra-se o Parque Público de Habitação a Custos Acessíveis – Novo Bloco Habitacional (Lote Eirinha), na Rua da Eirinha, na freguesia de Penacova, projeto que prevê 19 fogos. A empreitada continua a surgir nos procedimentos e comunicações municipais de 2026.
Esta aposta municipal aproxima-se, em parte, da orientação defendida pela Comissão Europeia: responder às dificuldades de acesso à habitação através do aumento da oferta, da utilização do parque habitacional existente e da criação de soluções acessíveis, em vez de depender exclusivamente de restrições ao alojamento turístico.
Região de Coimbra também poderá acompanhar a evolução
Para Penacova e para a Região de Coimbra, a proposta poderá ter interesse sobretudo pela criação de uma metodologia comum que permita distinguir situações de verdadeira pressão habitacional de mercados onde os problemas de acesso à habitação resultam de outros fatores.
A própria Comissão Europeia sublinha que as áreas sob pressão podem ter dimensões muito diferentes, podendo corresponder a municípios, áreas metropolitanas, áreas urbanas funcionais, zonas rurais ou apenas partes de um determinado território.
Isto significa que uma eventual aplicação futura das regras não terá necessariamente de abranger um município inteiro. A delimitação deverá corresponder à área efetivamente afetada pelo problema identificado.
Proposta ainda vai ser negociada
O documento apresentado em Bruxelas em 9 de setembro é uma proposta legislativa, e não legislação europeia já em vigor. O processo terá agora de prosseguir com a análise e negociação pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho da União Europeia.
A Comissão pretende, através deste novo quadro, dar maior segurança jurídica às autoridades que pretendam intervir sobre mercados habitacionais sob pressão, sem retirar aos Estados-membros, regiões e municípios a competência para decidir as suas próprias políticas de habitação.
Para os proprietários e operadores de alojamento local, a principal mensagem é igualmente clara: Bruxelas não propõe acabar com o alojamento local, mas estabelece condições exigentes para que uma autoridade possa restringi-lo com fundamento na proteção da habitação.
Para os municípios, incluindo Penacova, a futura regulamentação poderá significar uma exigência acrescida de fundamentação e de recurso a dados concretos antes da adoção de medidas restritivas, ao mesmo tempo que reforça a importância de políticas capazes de aumentar a oferta de habitação permanente e acessível.
