Os concelhos que mais perderam habitantes, segundo os últimos Censos, são aqueles onde se encontram as casas mais baratas. É a lei da oferta e da procura a funcionar
Comprar uma casa em Penacova, custa €428 por metro quadrado. É o concelho do país onde as habitações são mais baratas e que em 10 anos perdeu 2132 habitantes. Tal como Mortágua, que perdeu 647 habitantes, onde uma residência custa €447/m2, revelam os dados do Idealista, principal marketplace do país.
Amadeu Araújo – Jornal Expresso
Porém, ao contrário de Penacova, Mortágua, concelho vizinho, conta com três importantes laboratórios farmacêuticos e tem emprego qualificado e pago acima da média. “O problema reside na qualidade das habitações”, explica Helena Gervásio, investigadora da Universidade de Coimbra. Nisa, Góis e Belmonte, com valores entre os €467/ m2 e os €481/m2 estão na mesma situação. Todos perderam população e o preço das habitações “reflete a lei da oferta e da procura”, justifica. Em causa está um parque habitacional “resistente, mas que não oferece o conforto da vida moderna, com eficiência energética e outras comodidades”, adianta. O que faz com que, “apesar do emprego, em muitos casos altamente qualificado, as pessoas prefiram viver nas cidades”, defende Edmundo Ribeiro, especialista em planeamento regional da Universidade de Lisboa.
Na lista dos 25 concelhos onde é mais barato comprar casa surgem, a seguir, Carregal do Sal e Tondela, cidades industriais, ligadas ao sector automóvel e farmacêutico, servidas por autoestradas e via férrea. Edmundo Ribeiro constata que “ao longo dos anos estas pequenas localidades foram perdendo população e serviços para as capitais de distrito e ficaram com um parque habitacional envelhecido, que não atrai novos residentes”. Tal como acontece em Arganil, Fronteira e Vouzela, outro centro industrial que perdeu 976 habitantes entre os dois Censos. “Conseguir uma habitação mais moderna, maior e com mais serviços é outra das explicações para a descida de preços”, diz Helena Gervásio.
A lista dos concelhos com residências mais baratas completa-se com Nelas, onde os proprietários pedem €508/m2, seguido pelo Crato, Proença-a-Nova, Santa Comba Dão, Idanha-a-Nova e Alcanena, um dos principais entrepostos logísticos do país. Em Mangualde, onde está uma das 10 maiores exportadoras nacionais, comprar uma habitação custa €533/m2, sendo a lista dos 25 concelhos mais baratos para habitar completada com Miranda do Corvo, Alvaiázere, Avis, Vila Nova de Poiares e Castro Daire, com €555/m2.
A fechar este ranking estão Castanheira de Pêra, Alpiarça e Vila de Rei, onde o preço do metro quadrado ronda os €558.
GUARDA E FARO COM MAIS CASAS DISPONÍVEIS
Os distritos que apresentam o maior número de imóveis residenciais por habitante são Guarda e Faro, com 0,9, e Bragança, com 0,8.
Nestes concelhos “de baixa densidade” o problema reside no excesso de oferta. “São casas usadas, para reconstruir, e onde a construção não é da melhor qualidade e que não são atrativas, apesar do baixo preço”, contrapõe Graça Pinto, da JGS, uma imobiliária com vários escritórios no interior do país. Habitações que foram “ficando no mercado e que acabaram a aguardar venda”, analisa a promotora imobiliária.
É também nestes distritos que existe menor disponibilidade de casas para arrendamento e a procura por esta solução é menor. Bragança e Guarda reúnem 0,2% e Vila Real e Beja 0,4%. Precisamente os que têm o preço de venda por metro quadrado mais barato.
“Ter casas baratas não é suficiente para atrair novos moradores”, diz Helena Gervásio
Já entre os com maior procura pelo arrendamento destacam-se Santarém, Beja e Portalegre.
Contrariamente, Guarda, Bragança, Aveiro e Ponta Delgada é onde se verifica uma procura relativa mais baixa. Sendo certo que nas capitais de distrito, onde as casas são mais caras, também os valores do arrendamento “são mais altos”, faz notar Graça Pinto.
Na prática, “o número de imóveis residenciais à venda supera os colocados em arrendamento”, aponta Edmundo Ribeiro. E num país que tem “sete milhões de casas para quatro milhões de famílias o mercado dita as suas regras”, afirma. O investigador da Universidade de Lisboa aponta, por isso, para uma “maior aposta na reabilitação, em detrimento da construção nova”. Mas não é isso que acontece.
APOSTA EM CASAS NOVAS
Os preços dos imóveis e das avaliações têm impacto na concessão de crédito à habitação. Para habitação própria permanente, os bancos que mais financiam “podem chegar ao máximo de 90% do valor de compra”, explica Miguel Cabrita, especialista em fiscalidade do Idealista. E em 2021 as novas operações de crédito habitação registam um aumento face aos anos anteriores, tanto pelo facto de os bancos continuarem a ver no crédito habitação um modo de captar mais clientes como pelas taxas de juros, que estão em mínimos históricos. Na prática, “as pessoas conseguem melhores condições nos seus créditos habitação” e optam por casas novas, deixando para trás habitações com poucos anos mas que “acabam desvalorizadas”. Os números dão-lhe razão. Miguel Cabrita ressalva que com estas condições bancárias “é mais fácil adquirir uma casa nova, fazendo baixar o preço de casas que estão no mercado há muito tempo”. A taxa de esforço das famílias para arrendamento é de 42,2%, enquanto a compra obriga a um dispêndio de 34,4% do rendimento.
E entre “perder valor” ou “pagar uma prestação mais baixa para ter uma casa nova e de melhor qualidade as pessoas preferem proteger o seu investimento”, conclui Edmundo Ribeiro.
A estes fatores junta-se ainda uma desaceleração dos preços medianos de alojamentos familiares, tendência revelada pelos últimos Censos, que mostra que em 10 das 23 comunidades intermunicipais do país houve uma quebra dos preços de habitação superior à verificada no país, que foi de 4,7%, revela o Instituto Nacional de Estatística (INE). Destaca-se a sub-região Beiras e Serra da Estrela, com o maior decréscimo, -19,3%, e onde comprar casa custa, em média, €476 por metro quadrado.
PREÇOS VARIAM CONSOANTE A REGIÃO
Na prática, “ter casas baratas não é suficiente para atrair novos moradores”, explica Helena Gervásio. A docente da Universidade de Coimbra sustenta que o preço de construção de uma casa em Portugal depende de várias variáveis, como os materiais e até o tipo de construção. E varia consoante a região do país. Grandes centros urbanos e zonas privilegiadas têm preços mais elevados, enquanto em zonas rurais é possível construir casa com preços mais baixos.
O INE destaca que em 2020 foram licenciados 33.065 novos fogos em Portugal, menos 4,1% que em 2019. E foram concluídos 19.900 fogos, representando um crescimento de 18,8%. Mas as transações diminuíram 5,3%, e é a primeira vez que tal acontece desde 2012, sublinha o INE. Apesar da oferta, o mercado de arrendamento continua em alta, com as rendas a crescerem 5,5%, valendo agora €5,61 o metro quadrado.
Já este ano, o preço médio do metro quadrado para habitação situou-se, no primeiro trimestre, nos €1241, representando um crescimento de 3,1%. Entre os novos proprietários estão trabalhadores dependentes e profissionais liberais, com rendimentos médios mensais entre os €750 e os €2500.
Proprietários que poderão pagar menos pelas suas habitações, com o Índice de Preços da Habitação, publicado pelo INE, a confirmar um abrandamento consecutivo nos preços, apontando para uma correção em baixa dos preços praticados.
Texto originalmente publicado na edição 2548 do jornal Expresso (acesso exclusivo a assinantes)
